내집마련 "싸다고 좋은게 아니다"

##경매는 세입자문제 신경써야##

‘어디 괜찮은 물건 없나?’

부동산 시장이 약세를 보이자 ‘내 집 마련의 적기가 임박했다’는
희망이 슬금슬금 피어오른다. 경매와 급매물 등 각종 경로를 통해 싸고
좋은 물건이 쏟아질 것이라는 기대 때문이다.

하지만 전문가들은 “이럴 때일수록 부동산에 따르는 함정을
조심하라”고 충고하고 있다. 곽창석 닥터아파트 이사는 “고액이 오가는
부동산 거래에서는 경거망동을 삼가야 한다”며 “결국 ‘냉정한
머리’와 ‘부지런한 발’이 왕도”라고 지적했다.

◆ 싼 것 중에는 비지떡이 많다 =급매물에는 복잡한 권리관계 등이
얽혀 있을 가능성이 높다. 가압류·가처분·가등기 등 권리제한이 있으면
이를 풀어야 한다. 주택이라면 주변에 쓰레기소각장·하수처리장·고압선
등이 없는가를, 토지라면 군사시설보호구역·상수원보호구역 등에 묶여
있지 않는가를 살펴봐야 한다.

◆ 전문가도 쩔쩔매는 경매 =주택 경매의 경우 세입자 문제를 어떻게
처리할 지 결정한 후 입찰해야 한다. 초보자는 선순위세입자가 있어
전문가도 피하는 물건에 용감하게 입찰하는 경우가 있다. 경매는 일정
비용을 지불하고 전문가에게 맡기는 게 차라리 나을 수 있다.

◆ ‘한강변’이라고 다 한강이 보이지는 않는다 =동과 호수에 따라
조망이 다르므로 분양받을 때 한강조망이 가능한 곳이 몇%인지 따져야
한다. 때에 따라서는 한강이 보이는 물건의 분양권을 매입하는 게 좋을
수 있다. 또 한강이 보이면 차량 소음으로 시끄러울 가능성도 높다.

◆ 역세권이라고 무조건 투자 1순위는 아니다 =역사 바로 옆에 위치해
오히려 투자가치가 떨어지는 곳도 있다. 사람과 차량의 소통 때문에
시끄럽고 먼지가 많아 생활이 불편하기 때문이다. 이런 경우 역에서 좀
떨어진 곳의 아파트값이 더 비싸다.

◆ 청약률이 높아도 투자가치 낮을 수 있다 =청약률이 높더라도 계약
전 전매를 노리는 투기꾼이 많으면 계약과 동시에 프리미엄이 빠질 수
있다. 소위 ‘떴다방’들은 입지여건이 좋다고 알려진 단지에
몰려다니면서 치고 빠지는 경향이 있다.

◆ 상가 분양의 함정 =‘연 20% 수익보장’, ‘일정 수익이 없으면
되산다’는 등의 수익보장형 상품이 등장하고 있지만 계약서에 이런
내용을 명시하지 않으면 나중에 회사가 딴 소리를 할 수 있다. 또
보증서를 발급받더라도 업체가 없어지거나 능력 부족이면 돈을 돌려
받기가 어려우므로 업체의 재정상태·신뢰도를 따져야 한다. 턱없는
고수익 보장은 과장·허위 광고일 가능성이 높다.

◆ 임대사업, 앉아서는 안된다 =임대사업자로 등록하는 과정이
복잡하고, 다세대주택의 경우 수리비용이 만만치 않다. 월세 세입자들의
요구사항은 전세와 기본적으로 다르다. 월세 연체, 쓰레기 처리,
상하수도 개보수, 지하방 습기 등 주택관리에 신경쓸 곳이 한두가지가
아니다. 스스로 임대사업을 할 수 있는 정신적·시간적 여유가 있는가도
따져봐야 한다.

◆ 조합주택은 추가 부담을 염두에 =조합아파트는 싼 만큼 위험도
높다. 사업기간이 길어지고 추가부담이 계속 발생해 결국 일반분양보다
못한 경우도 많다. 확정분양가라 해도 사업기간이 길어지면
금리비용만큼은 손해다.

◆ 전원주택은 등기 이전이 관건 =농지를 전용허가 받아 조성한 단지는
주택을 완공시켜야 등기 이전이 된다. 임야는 각 필지별로
기초·외벽·지붕슬라브 공사까지 완료해 공정이 30% 이상 진행돼야 개별
등기를 할 수 있다.

◆ 전문가는 총론에서 전문가일 뿐 =부동산은 현장성과 개별성이 가장
강한 상품이기 때문에 일반론으로는 맞아도 구체적 물건에서는 다른
결과가 나타나는 경우가 적지 않다. 전문가 조언을 귀담아 듣긴
해야겠지만 최종 결정은 스스로 해야 한다.