[부동산] 재건축/이런곳 골라라-전문가 한마디

◆ 이런곳 골라라

수익성 높은 재건축 대상 아파트를 고른다는 것은 쉽지 않다. 수익성을
결정하는 사업기간, 추가부담금 등은 인허가 절차가 완료돼야 계산할 수
있기 때문. 다음과 같은 조건을 갖춘 아파트들이 일반적으로 투자메리트가
높다.

① 대지지분이 넓은 곳 =재건축 아파트의 가치는 건물가격이 아니라 아파트의
땅값. 아파가 중대형이나, 남향이냐 동향이냐하는 것은 재건축에 착수하면
무의미해진다.

② 기반시설을 잘 갖춘 곳 =학교-진입도로가 없으면 조합부담으로 이런
기반시설을 설치해야 한다. 그만큼 추가부담금이 많이 든다는 것을 의미한다.

③ 주변 시세가 비싼 곳 =주변시세가 비싸야 재건축후에도 높은 가격에
일반 분양할 수 있고 조합원 추가부담이 줄어 든다.

④ 중소형 단지가 인허가에 유리 =잠실-반포 등 저밀도 아파트 단지의
인허가과정이 지연된 것은 대단지이기 때문. 대단지는 전세난, 교통난과
같은 사회적 파장때문에 정부가 인허가를 질질 끈다.

⑤ 조합원 동의율이 높은 곳 =비슷한 조건의 아파트들이 재건축을 신청하면
행정당국은 조합동의율이 높은 단지부터 인허가를 내준다.

◆전문가 한마디

■ 백준 부장 (하나컨설팅)=시공사선정(조합창립총회), 안전진단통과,
이주비지급 등 3단계에 걸쳐 계단식 가격상승을 한다. 정부 정책에 따라
인허가가 지연될 수 있는 만큼, 무작정 기다리기보다는 가격변동기에
매도-매수타이밍을 잡는 것이 중요. 재건축 아파트는 일반적으로 전세금이
싸기 때문에 장기투자는 신중해야 한다. 조합창립에서 착공까지 빨라야 2년.

■ 김희선이사 (부동산114)=이미 알려진 재건축 아파트는 가격이 어깨까지
차올라 있어 신중해야 한다. 재건축 기대감이 반영되지 않으면서도 재건축이
추진될 수 있는 조건을 갖춘 아파트나 연립주택을 골라야 한다.

■ 김우희 편집장 (부동산뱅크)=추진위원회가 구성될 때 구입, 시공회사가
선정되고 조합설립인가가 나올 때 매도하는 것이 투자수익율을 높이는
방법이다.

(* 차학봉기자 *)